Rechenbeispiel
Mieterstrom: Rendite und Steuern
- Amortisation nach rund 8,6 Jahren
- § 3 Nr. 72 EStG: oft einkommensteuerfrei
- Umsatzsteuer separat betrachten
Rechenbeispiel
Mieterstrom: Rendite und Steuern
Eine Beispielrechnung mit echten Zahlen. 6 Wohneinheiten, 24 kWp, 18 kWh Speicher — was dabei an Rendite herauskommt und welche Steuern anfallen.
- Amortisation nach rund 8,6 Jahren
- § 3 Nr. 72 EStG: oft einkommensteuerfrei
- Umsatzsteuer separat betrachten
6 Wohneinheiten, 24 kWp
Mieterstrom: Rendite und Steuern – wie rentabel ist eine PV-Anlage auf dem Mehrfamilienhaus?
Mieterstrom kann für Eigentümer von Mehrfamilienhäusern wirtschaftlich besonders interessant sein: Statt den erzeugten Solarstrom überwiegend zu vergleichsweise niedrigen Vergütungssätzen ins öffentliche Netz einzuspeisen, wird er direkt an die Bewohner des Hauses verkauft. Die Mieter profitieren von günstigem Solarstrom – und der Eigentümer kann mit seiner Photovoltaikanlage zusätzliche Einnahmen erzielen.
Doch welche Rendite ist mit Mieterstrom realistisch? Wie schnell amortisiert sich eine Mieterstromanlage? Und welche Steuern fallen für den Betreiber an?
Wir rechnen dies anhand eines konkreten Beispiels für ein 6-Parteien-Haus mit einer 24-kWp-Photovoltaikanlage und einem 18-kWh-Stromspeicher durch.
Der Hebel
Mieterstrom lohnt sich vor allem bei hohem Eigenverbrauch
Der große wirtschaftliche Vorteil eines Mieterstrommodells liegt in der direkten Nutzung des erzeugten Solarstroms im Gebäude.
In einem Einfamilienhaus steht tagsüber häufig nur ein begrenzter Stromverbrauch zur Verfügung. In einem Mehrfamilienhaus verteilt sich der Verbrauch dagegen auf mehrere Haushalte. Kühlschränke, Waschmaschinen, Geschirrspüler, Homeoffice, Unterhaltungselektronik und andere Verbraucher sorgen gemeinsam für ein wesentlich gleichmäßigeres Verbrauchsprofil.
Ein Batteriespeicher kann zusätzlich Solarstrom vom Mittag in die Abend- und Nachtstunden verschieben.
Deshalb können bei einem gut ausgelegten Mieterstromprojekt hohe Eigenverbrauchsquoten erreicht werden.
Die Annahmen
Beispiel: Mieterstrom mit 24 kWp PV und 18 kWh Speicher
Wir betrachten ein Mehrfamilienhaus mit sechs Wohneinheiten:
Die angenommenen 25 Cent je Kilowattstunde sind für die Bewohner attraktiv. Liegt ein vergleichbarer Stromtarif beispielsweise bei etwa 30 bis 35 Cent/kWh, sparen die Mieter mit jeder direkt bezogenen Kilowattstunde Solarstrom.
Damit entsteht ein wirtschaftlicher Vorteil auf beiden Seiten: Die Mieter erhalten günstigen Strom und der Betreiber erzielt mit dem selbst erzeugten Solarstrom Einnahmen.
Schritt für Schritt
Wie hoch sind die Einnahmen aus Mieterstrom?
Die PV-Anlage produziert nach unserer Annahme durchschnittlich:
22.000 kWh pro Jahr
22.000 kWh × 80 % = 17.600 kWh
17.600 kWh × 0,25 € = 4.400 €
Dabei bleiben noch 4.400 kWh Überschussstrom pro Jahr übrig. Eine mögliche Vergütung für diesen ins Netz eingespeisten Strom berücksichtigen wir in unserer Renditeberechnung bewusst nicht.
Das macht die Rechnung an dieser Stelle konservativer.
20 Jahre
Mieterstrom-Rendite über 20 Jahre
Über einen Zeitraum von nur 20 Jahren ergeben sich bei konstanten 4.400 Euro Einnahmen:
4.400 € × 20 Jahre = 88.000 €
Den Einnahmen stehen Anschaffungskosten von 38.000 Euro gegenüber. Damit verbleiben rein rechnerisch:
88.000 € – 38.000 € = 50.000 € Überschuss
Die Investition von 38.000 Euro erwirtschaftet innerhalb von 20 Jahren also zusätzlich zur Rückzahlung des eingesetzten Kapitals einen rechnerischen Überschuss von 50.000 Euro.
Wann hat sich die Mieterstromanlage amortisiert?
Teilt man die Investition durch die jährlichen Einnahmen, ergibt sich:
38.000 € ÷ 4.400 € = ca. 8,64 Jahre
Die ursprüngliche Investition wäre in dieser stark vereinfachten Rechnung somit bereits nach rund:
Danach erwirtschaftet die Anlage innerhalb des betrachteten 20-Jahres-Zeitraums noch mehr als elf Jahre weitere Einnahmen.
Drei Kennzahlen
Wie hoch ist die Rendite der Mieterstromanlage?
Bei Renditeberechnungen ist wichtig, zwischen verschiedenen Kennzahlen zu unterscheiden.
Bezieht man die jährlichen Einnahmen von 4.400 Euro unmittelbar auf die Investition von 38.000 Euro, ergibt sich eine anfängliche einfache Einnahmenrendite von:
4.400 € ÷ 38.000 € × 100 = 11,58 % pro Jahr
Das bedeutet allerdings nicht, dass über 20 Jahre jedes Jahr 11,58 % „Gewinn“ entstehen. Ein Teil des Cashflows dient wirtschaftlich zunächst dazu, die ursprüngliche Investition zurückzuverdienen.
Über die gesamten 20 Jahre beträgt der Überschuss gegenüber der Investition:
50.000 € ÷ 38.000 € × 100 = ca. 131,6 %
Auf 20 Jahre linear verteilt entspricht dies einer vereinfachten durchschnittlichen Kapitalrendite von rund 6,58 % pro Jahr. Finanzmathematisch aussagekräftiger ist der interne Zinsfuß (IRR). Bei einer Anfangsinvestition von 38.000 Euro und anschließend 20 jährlichen Zahlungen von jeweils 4.400 Euro ergibt sich in dieser vereinfachten Modellrechnung ein interner Zinsfuß von ungefähr 9,8 % pro Jahr.
Auf einen Blick
Die Beispielrendite im Überblick
Investition
Mieterstrom-Umsatz pro Jahr
Umsatz aus 20 Jahren Mieterstrom
Überschuss gegenüber der Investition
Amortisationszeit
Einfache anfängliche Einnahmenrendite
Vereinfachte durchschnittliche Kapitalrendite über 20 Jahre
Interner Zinsfuß der vereinfachten Zahlungsreihe
Noch nicht eingerechnet
Und dabei haben wir eine mögliche Einspeisevergütung für die verbleibenden 20 % des Solarstroms noch überhaupt nicht berücksichtigt.
Überschussstrom
Was passiert mit den übrigen 20 % Solarstrom?
Bei einer Eigenverbrauchsquote von 80 % verbleiben:
22.000 kWh × 20 % = 4.400 kWh pro Jahr
Dieser Überschuss kann – abhängig vom jeweiligen Anlagen- und Vermarktungsmodell sowie den dann geltenden gesetzlichen Bestimmungen – in das öffentliche Stromnetz eingespeist beziehungsweise anderweitig vermarktet werden.
Entsprechende Einnahmen würden die Wirtschaftlichkeit zusätzlich verbessern.
Da Vergütungssätze und regulatorische Rahmenbedingungen Veränderungen unterliegen können, rechnen wir diese Einnahmen in unserem einfachen Beispiel nicht ein.
Ehrliche Einordnung
Welche Kosten fehlen in der Mieterstrom-Renditeberechnung?
Die Rechnung zeigt bewusst zunächst die grundlegende Wirtschaftlichkeit des Modells. Eine vollständige Investitionsrechnung muss weitere Kosten berücksichtigen.
Dazu können beispielsweise gehören:
Auch eine mögliche Abnahme der PV-Leistung über die Jahre wurde in der vereinfachten Rechnung nicht berücksichtigt.
Umgekehrt fehlen auf der Einnahmenseite ebenfalls mögliche Positionen, insbesondere Einnahmen aus dem Überschussstrom und gegebenenfalls Förderungen beziehungsweise ein Mieterstromzuschlag, sofern die jeweiligen Voraussetzungen erfüllt sind.
Die tatsächliche Rendite eines Mieterstromprojektes sollte deshalb immer objektspezifisch berechnet werden.
§ 3 Nr. 72 EStG
Mieterstrom und Einkommensteuer: Muss der Betreiber die Einnahmen versteuern?
Hier hat sich die steuerliche Situation von Photovoltaikanlagen in den vergangenen Jahren erheblich verbessert.
Nach § 3 Nr. 72 Einkommensteuergesetz sind Einnahmen und Entnahmen im Zusammenhang mit bestimmten Photovoltaikanlagen von der Einkommensteuer befreit. Nach aktuellem Gesetzesstand gilt eine Grenze von bis zu 30 kWp je Wohn- oder Gewerbeeinheit und insgesamt höchstens 100 kWp pro Steuerpflichtigem beziehungsweise Mitunternehmerschaft.
Was bedeutet das für unser Beispiel?
Das Mehrfamilienhaus besitzt sechs Wohneinheiten und die Photovoltaikanlage lediglich 24 kWp. Damit liegt die Anlage in unserem Beispiel deutlich innerhalb der genannten Leistungsgrenzen.
Das ist für die Rendite ausgesprochen interessant: Der wirtschaftliche Ertrag einer solchen kleineren Mieterstromanlage wird nicht automatisch durch persönliche Einkommensteuersätze von beispielsweise 30, 40 oder mehr Prozent reduziert.
Bei komplexeren Eigentümer- oder Betreiberstrukturen, mehreren PV-Anlagen oder anderen Besonderheiten muss allerdings geprüft werden, ob die Voraussetzungen tatsächlich erfüllt sind.
Die steuerliche Behandlung sollte daher immer anhand des konkreten Projekts geprüft werden.
Getrennt betrachten
Umsatzsteuer bei Mieterstrom: Hier muss genauer hingeschaut werden
Einkommensteuer und Umsatzsteuer müssen strikt voneinander getrennt betrachtet werden.
Dass Einnahmen einer PV-Anlage einkommensteuerfrei sein können, bedeutet nicht automatisch, dass der Stromverkauf auch umsatzsteuerfrei ist.
Der Verkauf von Strom an Mieter stellt grundsätzlich einen umsatzsteuerlich relevanten Umsatz dar. Auch 2026 gilt: Die Lieferung von Strom an die Mieter unterliegt bei Regelbesteuerung grundsätzlich der Umsatzsteuer.
Für kleinere Betreiber kann jedoch die Kleinunternehmerregelung nach § 19 UStG interessant sein.
§ 19 UStG
Kleinunternehmerregelung beim Mieterstrom
Seit 2025 gelten neue Umsatzgrenzen. Die Umsätze eines inländischen Kleinunternehmers sind nach § 19 UStG grundsätzlich steuerfrei, wenn der Gesamtumsatz im vorangegangenen Kalenderjahr 25.000 Euro nicht überschritten hat und im laufenden Kalenderjahr 100.000 Euro nicht überschreitet.
Wichtig ist dabei: Es kommt auf den maßgeblichen Gesamtumsatz des Unternehmers an – nicht einfach isoliert auf die 4.400 Euro Mieterstrom-Umsatz unseres Beispiels.
Wer beispielsweise bereits andere umsatzsteuerlich relevante unternehmerische Tätigkeiten ausübt, muss diese bei der Prüfung berücksichtigen.
Sind die Voraussetzungen der Kleinunternehmerregelung erfüllt und wird sie angewendet, wird auf die entsprechenden Stromlieferungen keine Umsatzsteuer erhoben.
Das kann die Abrechnung eines kleinen Mieterstromprojektes deutlich vereinfachen.
Zwei Wege
Kleinunternehmerregelung oder Regelbesteuerung?
Was das für die Beispielrechnung bedeutet:
Mit Kleinunternehmerregelung
Unterstellen wir vereinfachend, dass der Betreiber die Voraussetzungen des § 19 UStG erfüllt und die Kleinunternehmerregelung anwendet. Dann können die angenommenen 25 Cent/kWh als Verkaufspreis angesetzt werden, ohne daraus Umsatzsteuer an das Finanzamt abführen zu müssen.
Die Rechnung bleibt damit: 17.600 kWh × 0,25 € = 4.400 € Einnahmen pro Jahr
Gerade bei einem kleinen Projekt kann diese Variante administrativ interessant sein. Allerdings dürfen Kleinunternehmer grundsätzlich auch keine Vorsteuer aus ihren Eingangsleistungen abziehen.
Bei Regelbesteuerung
Anders sieht die Rechnung aus, wenn der Betreiber der Regelbesteuerung unterliegt und die 25 Cent/kWh als Endpreis inklusive 19 % Umsatzsteuer verstanden werden.
Dann entsprechen 25 Cent brutto einem Nettoerlös von 0,25 € ÷ 1,19 = rund 0,2101 € netto. Bei 17.600 kWh ergibt das 17.600 kWh × 0,2101 € = rund 3.697 € Netto-Umsatz. Die enthaltene Umsatzsteuer beträgt rund 4.400 € – 3.697 € = 703 €.
Diese rund 703 Euro sind wirtschaftlich keine Einnahme des Betreibers, sondern grundsätzlich an das Finanzamt abzuführende Umsatzsteuer, wobei gegebenenfalls abziehbare Vorsteuer aus laufenden unternehmerischen Kosten gegengerechnet werden kann.
Beim Kauf
0 % Umsatzsteuer beim Kauf der Photovoltaikanlage
Davon zu unterscheiden ist der seit 2023 geltende umsatzsteuerliche Nullsteuersatz für begünstigte Photovoltaikanlagen und wesentliche Komponenten einschließlich begünstigter Speicher.
Bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen kann die Anschaffung einer PV-Anlage daher mit 0 % Umsatzsteuer erfolgen.
Der Nullsteuersatz beim Kauf der Anlage und die umsatzsteuerliche Behandlung des späteren Stromverkaufs sind allerdings zwei unterschiedliche Sachverhalte.
Ein Betreiber kann also beispielsweise eine begünstigte PV-Anlage mit 0 % Umsatzsteuer erwerben und trotzdem bei seinen späteren Stromlieferungen umsatzsteuerliche Vorschriften beachten müssen.
Drei Steuerarten
Einkommensteuerfrei bedeutet nicht automatisch umsatzsteuerfrei
Für Eigentümer ist diese Unterscheidung besonders wichtig:
Einkommensteuer
Bei einer begünstigten kleinen PV-Anlage können die Einnahmen nach § 3 Nr. 72 EStG einkommensteuerfrei sein.
Umsatzsteuer
Hier muss separat geprüft werden, ob die Kleinunternehmerregelung angewendet werden kann oder ob die Stromlieferungen der Regelbesteuerung unterliegen.
Stromsteuer
Seit 2026 wurde die Situation für direkt vor Ort gelieferten Solarstrom zusätzlich vereinfacht. Strom aus PV-Anlagen, der am Ort der Erzeugung ohne Nutzung des öffentlichen Netzes direkt an Letztverbraucher geliefert wird, kann unter den entsprechenden Voraussetzungen stromsteuerfrei sein. Die regulatorischen Pflichten für Betreiber wurden in vielen typischen Mieterstromkonstellationen ebenfalls reduziert.
Teilnahmequote
Warum ein günstiger Mieterstrompreis die Rendite sogar stabilisieren kann
Auf den ersten Blick könnte ein Vermieter versuchen, einen möglichst hohen Strompreis durchzusetzen. Langfristig kann jedoch ein anderer Ansatz sinnvoller sein.
Wenn vergleichbarer Netzstrom beispielsweise 30 bis 35 Cent/kWh kostet und der Mieterstrom für 25 Cent/kWh angeboten wird, ist der Vorteil für die Bewohner unmittelbar erkennbar.
Bei 2.500 kWh Mieterstrombezug pro Jahr würde ein Haushalt gegenüber einem Vergleichspreis von 35 Cent beispielsweise sparen:
2.500 kWh × 0,10 € = 250 € pro Jahr
Der Vermieter wiederum profitiert davon, wenn möglichst viele Bewohner am Mieterstrommodell teilnehmen und ein großer Anteil des erzeugten Solarstroms direkt im Gebäude verbraucht wird.
Zusammengefasst
Mieterstrom kann für Mehrfamilienhäuser besonders interessant sein
Unser Beispiel zeigt, welches wirtschaftliche Potenzial in einem gut ausgelasteten Mieterstrommodell stecken kann.
Eine Investition von 38.000 Euro erzeugt in der vereinfachten Rechnung bei 80 % Eigenverbrauch jährlich 4.400 Euro Mieterstrom-Umsatz. Bereits nach rund 8,6 Jahren wäre die Investition rechnerisch zurückverdient. Nach 20 Jahren stehen 88.000 Euro Mieterstrom-Umsatz einer ursprünglichen Investition von 38.000 Euro gegenüber.
Hinzu können Erlöse aus dem überschüssigen Solarstrom kommen.
Gleichzeitig profitieren die Bewohner von einem Strompreis, der in unserem Beispiel mit 25 Cent/kWh deutlich unter angenommenen marktüblichen Vergleichspreisen liegt.
Damit kann Mieterstrom einen seltenen Interessenausgleich schaffen:
Für Ihr Gebäude
Mieterstrom-Rendite für das eigene Mehrfamilienhaus berechnen
Wie wirtschaftlich eine Mieterstromanlage tatsächlich ist, hängt unter anderem von Dachfläche, Anlagengröße, Stromverbrauch, Anzahl der Wohneinheiten, Teilnahmequote, Batteriespeicher, Investitionskosten und dem gewünschten Mieterstrompreis ab.
Deshalb sollte die Wirtschaftlichkeit nicht pauschal, sondern für das jeweilige Gebäude berechnet werden.
Eine hohe Eigenverbrauchsquote ist dabei einer der wichtigsten Faktoren: Je mehr Solarstrom direkt im Gebäude genutzt und an die Bewohner geliefert werden kann, desto größer kann das wirtschaftliche Potenzial des Mieterstrommodells sein.
Wichtiger Hinweis
Dieser Beitrag und die enthaltene Beispielrechnung stellen keine steuerliche, rechtliche oder wirtschaftliche Beratung dar. Die Berechnungen dienen ausschließlich der unverbindlichen Veranschaulichung und können trotz sorgfältiger Erstellung Fehler enthalten. Steuerliche und gesetzliche Regelungen können sich ändern und im konkreten Einzelfall anders anzuwenden sein. Die dargestellten Berechnungen, Annahmen und Aussagen sind daher nicht rechtsverbindlich und ohne Gewähr.
Vor der Umsetzung eines Mieterstromprojektes sollte die individuelle steuerliche und rechtliche Situation insbesondere mit einer entsprechend qualifizierten Steuerberatung und gegebenenfalls einer Rechtsberatung geprüft werden.
Mieterstrom-Rendite für das eigene Mehrfamilienhaus berechnen
naturwärme rechnet Ihr Gebäude durch: Dachfläche, Anlagengröße, Speicher, Teilnahmequote und Mieterstrompreis — mit den Zahlen Ihrer Immobilie statt mit Beispielwerten.
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Häufige Fragen zu Rendite und Steuern
Wie schnell amortisiert sich eine Mieterstromanlage?
In unserer vereinfachten Beispielrechnung nach rund 8,64 Jahren: 38.000 Euro Investition geteilt durch 4.400 Euro jährliche Einnahmen.
Der tatsächliche Wert hängt von Anlagengröße, Eigenverbrauchsquote, Teilnahmequote und den laufenden Kosten ab und sollte objektspezifisch berechnet werden.
Welche Rendite ist mit Mieterstrom realistisch?
Im Beispiel ergeben sich drei Kennzahlen: eine einfache anfängliche Einnahmenrendite von rund 11,58 % pro Jahr, eine vereinfachte durchschnittliche Kapitalrendite über 20 Jahre von rund 6,58 % pro Jahr und ein interner Zinsfuß von ungefähr 9,8 % pro Jahr.
Diese Werte beruhen auf einer Modellrechnung ohne Betriebskosten.
Sind die Einnahmen aus Mieterstrom einkommensteuerfrei?
Nach § 3 Nr. 72 EStG können Einnahmen aus begünstigten Photovoltaikanlagen von der Einkommensteuer befreit sein. Maßgeblich sind die Leistungsgrenzen von bis zu 30 kWp je Wohn- oder Gewerbeeinheit und höchstens 100 kWp pro Steuerpflichtigem.
Bei komplexeren Betreiberstrukturen muss die Anwendbarkeit im Einzelfall geprüft werden.
Fällt auf den Mieterstrom Umsatzsteuer an?
Der Verkauf von Strom an Mieter ist grundsätzlich ein umsatzsteuerlich relevanter Umsatz. Bei Regelbesteuerung unterliegt die Lieferung der Umsatzsteuer.
Erfüllt der Betreiber die Voraussetzungen der Kleinunternehmerregelung nach § 19 UStG und wendet sie an, wird auf die Stromlieferungen keine Umsatzsteuer erhoben.
Was gilt bei der Kleinunternehmerregelung seit 2025?
Die Umsätze sind grundsätzlich steuerfrei, wenn der Gesamtumsatz im vorangegangenen Kalenderjahr 25.000 Euro nicht überschritten hat und im laufenden Kalenderjahr 100.000 Euro nicht überschreitet.
Entscheidend ist der Gesamtumsatz des Unternehmers, nicht allein der Mieterstrom-Umsatz.
Bekomme ich die PV-Anlage mit 0 % Umsatzsteuer?
Für begünstigte Photovoltaikanlagen und wesentliche Komponenten einschließlich begünstigter Speicher gilt seit 2023 ein umsatzsteuerlicher Nullsteuersatz.
Der Nullsteuersatz beim Kauf und die umsatzsteuerliche Behandlung des späteren Stromverkaufs sind zwei unterschiedliche Sachverhalte.
Warum ist ein günstiger Mieterstrompreis für den Vermieter sinnvoll?
Je größer der Preisvorteil gegenüber dem Netzstrom, desto eher nehmen Bewohner teil. Eine hohe Teilnahmequote erhöht den Anteil des direkt im Gebäude verbrauchten Solarstroms — und damit die Wirtschaftlichkeit der Anlage.
